Ошибки посуточной аренды

Если относится к ошибкам, как к опыту, то жить становиться гораздо легче. Собрали для вас несколько самых распространенных ошибок, которые приходятся на долю начинающего посуточника. Скажите честно, вы тоже в числе тех, кто набивал шишки на собственном опыте?

1. Неправильно составили объявление, фото и текст. Вот тут мы рассказываем, как сделать ваше объявление таким, чтобы гость выбрал именно вас из десятков похожих предложений.

2. Взяли квартиры в разных районах города. Время — деньги. Особенно это очевидно, когда вы в очередной раз едете полтора часа с объекта на объект, а могли бы за это время покорить мир (или хотя бы пообедать!).

3. Сняли квартиру в субаренду в ходовом районе. Внимательно изучите рынок, прежде чем вкладывать свои кровно заработанные с логикой «авось, снимут». А если думаете приобретать жилье для сдачи, загляните сюда.

4. Неправильное ценообразование, нет гибкой цены за сутки. Цена за аренду должна складываться из реальных параметров, а не просто потому, что «Люба тут сдает за 2 тыщи, буду, как Люба».

5. Нелегальный бизнес. Посуточный бизнес — это облагаемая налогом деятельность. Можно с этим соглашаться или нет, но закон есть закон, в том числе и касательно налогообложения.

6. Неумение делегировать. Убирать после выезда? Я сам! Отдать ключи? Я сам! Выбирать коврик в прихожую? Я сам! Оставьте время на отдых и саморазвитие, убрать в квартире может и горничная, а бизнес за вас горничная не сделает.

7. Нет прописанных чек-листов для горничных и менеджеров. Пункт, логично вытекающий из предыдущего. Делегируйте с умом, если вы нанимаете людей вам помогать, дайте им четкие правила работы.

8. Нет масштабирования бизнеса. Можно много лет сдавать бабушкину однушку на окраине или стать профессиональным рантье. Что выбираете вы?

9. Завышенные расходы на персонал, разовые уборки. Старайтесь с самого начала выстраивать с персоналом долговременные отношения, это надежнее, дешевле и проще, чем разовый клининг.

10. Слабый маркетинг. Если вы не расскажете о своем предложении, то никто о нем не расскажет. Развивайте новые площадки для размещения, читайте профессиональную и бизнес-литературу (смотрите тут и тут), ищите единомышленников и учитесь у лучших.

Размещайте жилье на «Квартирке» и развивайте свой посуточный бизнес!

Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».

Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.

Правильная локация и железные нервы

Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается. Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом. Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.

Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить. Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней. Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.

Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев. Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки. Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.

После съезда очередного жильца обязательно делаю генеральную уборку. Можно нанять специалиста, но это стоит 3000 Р, а если жильцы угробили диван или матрас, придется отдать еще 2000 Р за химчистку. Поэтому я делаю все сам, несмотря на то что это довольно отвратительный процесс и мне приходится преодолевать свою брезгливость.

В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои. На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог. Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.

Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.

Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга. Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне. Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.

Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.

Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.

Хороший сервис и обратная связь от арендаторов

Работаю инженером в нефтегазовой компании в Ямало-Ненецком АО, при этом периодически приезжаю в Санкт-Петербург и снимаю квартиру посуточно. Захотелось самому сдавать таким образом жилье для дополнительного заработка. В 2012 году я взял там однокомнатную квартиру в ипотеку. Спустя несколько лет мы с женой купили другую квартиру в новом ЖК с видом на Финский залив, а однушку сдали за 20 000 Р в месяц. Год спустя, когда жильцы съехали, мы навели красоту, купили постельное белье, полотенца и разместили объявления о посуточной сдаче. Заселяли гостей, убирали и стирали все сами. Но желающих снять квартиру в спальном районе, в 20 минутах транспортом от метро, было довольно мало.

К тому моменту я уже несколько лет сдавал еще одну небольшую студию на окраине Петербурга — сначала за 18 000 Р, потом за 17 000 Р. Стоимость аренды пришлось снизить из-за высокой конкуренции: только в моем доме сдавались еще 12 квартир по цене от 15 до 19 тысяч в месяц. Найти порядочных жильцов тоже было непросто. Казалось, мы не столько зарабатываем, сколько тратим время на организацию процесса.

Поэтому в 2018 году мы с женой продали студию и однокомнатную квартиру, купили большую четырехкомнатную квартиру в пяти минутах от Московского вокзала, поделили ее на пять автономных студий и начали сдавать их посуточно через Airbnb, Booking и сайт «Суточно-ру». В конце прошлого года купили еще одну квартиру в соседнем дворе. Эту трешку тоже делим на две студии, сейчас в ней заканчивается ремонт.

У нас работает администратор. Она заселяет гостей, занимается уборкой и прочими организационными вопросами, получает 1000 Р за выход. На коммуналку и интернет в месяц уходит 10 000 Р, на средства для уборки — 4000 Р. Для стирки заключили договор с прачечной — берут 45 Р за килограмм белья и 250 Р за доставку. Еще 6000 Р каждый месяц откладываю на непредвиденные обстоятельства: замену постельного или посуды, мелкий ремонт. Например, однажды забился стояк у соседей наверху, две студии затопило. Пришлось делать косметический ремонт, который обошелся в 20 000 Р.

Отношусь к своим гостям так, будто они остановились не в маленькой студии, а в отеле «Гельвеция».

Каждого гостя прошу рассказать, понравилась ли ему студия, что, по его мнению, надо улучшить, и стараюсь учитывать все пожелания. У меня хороший рейтинг на сайтах-агрегаторах, много положительных отзывов, и все реальные. Мне нравится сдавать квартиры, я читаю много литературы на эту тему, блоги менеджеров топовых гостиниц. Стараюсь перенимать их опыт.

В Санкт-Петербурге большая конкуренция в сфере гостеприимства. Привлечь гостей становится все сложнее. Необходимо постоянно развиваться, улучшать сервис, заботиться о своем имидже. Но в долгосрочной перспективе эти старания окупаются.

Высокий сезон и бдительные соседи

Я совершила несколько выгодных сделок купли-продажи. Сначала купила однушку. Мне хотелось жить в красивой, уютной квартире, поэтому на ремонт денег не пожалела — такой редко увидишь в обычных пятиэтажках. Другая двушка в убитом состоянии досталась мне по наследству. Пришлось самостоятельно приводить ее в более-менее достойный вид, чтобы хоть кто-то согласился там жить. Потом у меня появилась трешка с незатейливым косметическим ремонтом, несколькими шкафами, диванами и кухней. Выглядит как типичное объявление о сдаче.

Однажды поселила в одну из квартир семью по знакомству, но, когда попросила их съехать, мне закатили истерику, отказывались платить и уезжать. С тех пор жильцов ищу только через риелтора.

Когда нужны были деньги, сдавала однокомнатную квартиру посуточно: такой формат позиционируется как самый прибыльный.

Перед сдачей купила несколько комплектов постельного белья, подушки, одеяла, полотенца, одноразовые тапочки, салфетки, туалетную бумагу. Квартира выглядела достойно: свежий ремонт, новая мебель, пять минут пешком до метро, рядом парк и магазины. Брала за нее 2000 Р в сутки. Правда, искать клиентов было очень сложно. В основном снять ее хотели студенты для тусовок и любовники. Последние, кстати, оказались самыми адекватными жильцами. Сдать эту же квартиру на долгий срок удалось лишь за 30 000 Р в месяц.

Постоянный контроль квартиры и жильцов

Сдавал четыре квартиры в Гродно: три двухкомнатные и одну однокомнатную. Начал этим заниматься скорее случайно. Матери нужны были деньги для обучения и содержания сестры в Польше. Она решила снять квартиру, а свою сдавать подороже. Я предложил ей попробовать посуточную сдачу — и так действительно получилось выгоднее. Потом мы с женой тоже выехали из своей квартиры, я стал сдавать посуточно и ее. Затем предложил маминому брату, сдававшему квартиру на длительный срок, платить ему немного больше и сдавать его квартиру в краткосрочную аренду. Он согласился. Наконец, еще одна квартира досталась матери с братом по наследству. Снимавших ее жильцов выселили, я стал платить аренду вместо них и сдал ее посуточно.

Арендаторов для краткосрочного проживания искал через Airbnb, Booking и местный сайт по аренде недвижимости. Клиенты были самые разные: туристы, любовники, быдло, устраивающее попойки (таких не селил), командированные. Последние обычно бронировали жилье на 3—7 дней, а один раз оплатили посуточно почти три месяца.

В конце 2018 и в 2019 году занятость квартир составляла около 90% дней в месяц. Про 2020, думаю, и говорить нечего. С одной квартиры я ежемесячно получал примерно 500 $⁣ (36 748 Р). Платил за аренду своим родственникам по 120 $⁣ (8819 Р), примерно по 40 $⁣ (2939 Р) отдавал за коммуналку и интернет, покупал постельное белье, полотенца и остальные мелочи вроде чая и кофе — это еще по 20 $⁣ (1469 Р) в каждый объект. Кроме того, платил налоги в размере 5% от выручки — примерно по 25 $⁣ (1837 Р) — и отдавал часть денег в качестве комиссии сайтам по поиску арендаторов.

Сложность заключалась в том, что все квартиры находились в разных районах города. Для меня стало нормой в день проезжать километров 50. На бензин уходило примерно 200 $⁣ (14 699 Р) в месяц. Итого чистый доход с одной квартиры получался около 250 $⁣ (18 374 Р) в месяц.

С кем бы я ни общался, абсолютно все уверены, что посуточная сдача квартир равносильна их убийству. Это не так.

Квартира больше «убивается» от длительной аренды. При посуточной сдаче жилье всегда находится под контролем, в нем постоянно убираются и следят за ним.

Предпринимательский подход и цепляющие объявления

Семь лет назад мне по наследству от бабушки досталась квартира. Сделала в ней косметический ремонт и сдала за 11 000 Р в месяц. Спустя пару лет взяла у родственника в аренду квартиру получше и начала пересдавать ее посуточно в субаренду. Так начался мой маленький бизнес на квартирах. За пять лет сдавала посуточно от одной до шести квартир одновременно. Сейчас сдаю четыре: одна из них своя, остальные взяла в аренду. Две из этих квартир в новостройках и со свежей отделкой, одна — в старом жилом фонде с ремонтом, сделанным 10—12 лет назад.

Сама за длительную аренду трех квартир плачу 54 000 Р в месяц. В своей квартире оплачиваю коммунальные услуги, интернет с ТВ и охрану, все вместе выходит 3000—3500 Р в месяц. Плюс каждый год плачу налог на недвижимость: в 2019 вышло 1700 Р. Ежемесячные расходы на посуточную сдачу квартир — содержание, рекламу, транспорт и прочее — составляют 5—12 тысяч в месяц. С 2015 года я ИП, но работаю без наемных сотрудников. У меня нет уборщицы, администратора, менеджера соцсетей, бухгалтера — только иногда пользуюсь аутсорсингом. Отчетность через интернет, онлайн-касса. До 2021 года платила ЕНВД. С 2021 перешла на УСН «Доходы» — вероятно, теперь придется платить больше налогов. В итоге моя чистая прибыль на посуточной сдаче четырех квартир — 30—60 тысяч в месяц.

Семь лет назад сдать квартиру в нашем провинциальном промышленном городке с населением около 250 тысяч человек было несложно. Один год квартиру арендовало предприятие для своих сотрудников, затем ее сняла молодая семейная пара. При такой аренде состояние квартиры, особенно кухни, быстро становится удручающим. Арендаторы могут переклеить обои и сделать еще ряд изменений без ведома хозяина.

Известно много историй, когда жильцы «убивают» за 3—6 месяцев даже отличные новые квартиры.

Когда я как предприниматель арендую квартиры под посуточную пересдачу, то не просто поддерживаю их состояние на должном уровне, а даже улучшаю его. Например, в съемной квартире из старого фонда периодически делаю ремонт с частичной компенсацией от собственника — до 50% затрат.

Посуточная сдача квартир в российских регионах отличается от сдачи в самых востребованных городах России — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани. Маржинальность меньше, окупаемость квартир дольше. Из-за пандемии стало намного меньше сотрудников в командировках, а ведь на них в основном и держится посуточный бизнес в промышленных городах. Сдавать через Airbnb или Booking сейчас практически не удается. В основном гости находят меня на «Авито», «Юле» и в соцсетях. Отбор арендаторов проходит на этапе телефонного разговора.

Чтобы сдавать квартиры дороже, чем большинство конкурентов в моем городе, я даю максимально цепляющие объявления и предлагаю отличный сервис: хорошее наполнение квартир, приятные мелочи в интерьере, качественную уборку.

За пять лет работы в посуточной аренде было всего два вопиющих случая. Один раз по неопытности сдала квартиру двум парням, которые устроили вписку толпы малолеток, все прокурили, стреляли из травматического оружия, испортили мебель, стены и вдобавок украли всю бытовую технику. Ущерб никто не покрыл, главного преступника поймали еще не скоро. Да и договора найма не было, чтобы можно было через суд получить компенсацию. А в другой раз вполне приличный гость, который повторно снял у меня квартиру, проломил стену из гипсокартона. Но тогда уже был договор найма и сбежавшего арендатора — он оказался сотрудником Росгвардии — нашли и заставили возместить ущерб.

Умение делегировать и грамотные субарендаторы

Купил жилье случайно: попалась 39-метровая студия с мебелью, техникой и всем необходимым по очень выгодной цене. Думал жить в ней, но переехал в другой город. А квартира осталась.

Когда я решил ее сдавать, оказалось, что у моих друзей есть знакомые, которые арендуют квартиры и сдают их посуточно в субаренду. Этот вариант оказался для меня прекрасным. Во-первых, мои арендаторы сами присматривают за квартирой, заселяют и выселяют гостей, убираются, делают мелкий ремонт. Во-вторых, я абсолютно не переживаю за состояние ремонта. Он нормальный, но меня как раз совершенно не устраивал. Кроме того, в городе много командированных, а мои арендаторы специализируются как раз на таких квартиросъемщиках.

При этом я сдаю ее выше рыночной стоимости — за 20 000 Р, хотя средняя цена аренды в городе — от 12 000 до 16 000 Р. Коммунальные платежи лежат на арендаторах. Чтобы платить налоги — 600 Р в месяц, — зарегистрировался как самозанятый. Плюс раз в год оформляю страховку за 6—7 тысяч.

Если вы решили арендовать квартиру посуточно в первый раз в жизни, вам стоит учесть, какие ошибки, как правило, совершают квартиросъемщики. Конечно, мошенников с каждым днем все больше и больше, а недобросовестные арендодатели попадаются нередко, но мы подготовили список самых распространенных ошибок, которых вы еще можете избежать.

1. Вы забыли проверить документы того, кто сдает вам квартиру. Это самый важный момент, который вы должны уяснить один раз и навсегда. Если вы снимаете квартиру у «частника», непременно попросите документы на квартиру или квитанции за последние полгода. Начинаются «отмазки»? Немедленно уходите! У агента вы тоже можете попросить лицензию или документы, которые свидетельствуют о том, что он может сдавать квартиру– если он отказывается или говорит, что забыл их в офисе – прощайтесь с ним.
2. Вы не стали заключать договор. Обязательно заключите договор, даже если снимаете квартиру всего на один день. Мошенники, скорее всего, не будут «заморачиваться» оформлением договора, а добросовестная компания легко предоставит вам привычную форму контракта.
3. При оформлении договора, вы не видите перечень вещей, которые есть в квартире. Там должно быть перечислено все, что есть в квартире, чтобы вас не могли обвинить в том, что вы что-то присвоили. Не забудьте свериться со списком при заселении – проследите, чтобы на вас не оказалась оформлена пара лишних телевизоров.
4. Вы передаете залог из рук в руки, договорившись на словах и поверив арендодателю. Все суммы, которые вы отдаете арендодателю, должны быть прописаны в договоре. Также там должно быть прописано, при каких условиях, залог возвращается, а при каких – остается у арендодателя.
5. Вы не уточнили время заезда или выезда, либо проигнорировали эту информацию, решив, что разберетесь по ходу событий. Имейте в виду, что сразу же после вашего планируемого выезда, у двери уже могут стоять следующие квартиросъемщики и вам придется собираться в несколько раз быстрее.

Пожалуй, это самые распространенные ошибки, которые допускают люди, которые хотят снять квартиру в Красноярске посуточно. Чтобы избежать их всех, обратитесь в крупное агентство или гостиничную сеть — там вам расскажут обо всех нюансах и позаботятся об оформлении договора.

У жилья, сдаваемого в посуточную аренду, есть огромная куча преимуществ перед теми же гостиничными номерами. Многие туристы и бизнесмены уже оценили по достоинству эти преимущества. Давайте рассмотрим каждый пункт по порядку:

1. Снять квартиру на сутки обойдется немного дешевле, чем номер в гостинице. Разница в цене значительная: гостиничные номера, как правило, на несколько тысяч рублей дороже. А если срок вашего пребывания в городе больше одних суток, то стоимость проживания увеличивается в разы.
2. В квартире есть кухня, чего не скажешь об обычном гостиничном номере. Если вы ограничены в средствах, можно хорошо сэкономить на ресторанах и кафе. Достаточно с вечера запастись минимальным количеством продуктов и приготовить себе отличный бюджетный завтрак.
3. У квартиранта больше свободы, чем у проживающего в гостинице, куда после 23:00 приводить чужих людей уже не разрешают. Но имейте в виду, позволять излишние вольности тоже не стоит: если вы приглашаете гостей в арендованную квартиру, позаботьтесь о том, чтобы они не превратили её в мусорку — дополнительную плату за ущерб потребуют с вас, а не с ваших друзей. Устраивать караоке с танцами на столе можно только приглушив громкость динамиков до минимума. Попадись вам злобная соседка, страдающая мигренью по ночам, — от милиции вам не отделаться.
4. Хозяин посуточного жилья предоставит вам чистую квартиру с телевизором (а может и ноутбуком!), бытовой техникой (холодильник и стиральная машина, как правило, есть в каждой посуточной квартире), посудой, мебелью, моющими средствами и свежим постельным бельем. Такой набор удобств вы вряд ли получите, снимая номер в гостинице. 

Если вы решили сдавать свою недвижимость посуточно, следует иметь в виду несколько простых правил, которые помогут вам избежать мелких неприятностей:    

1. Научитесь хорошо разбираться в людях, чтобы при первом разговоре можно было понять, заслуживает ли человек доверия.
2. Не следует сдавать квартиру лицам моложе 20 лет. Молодежь часто собирает у себя большие компании, которые в пьяном угаре крушат технику, мебель.
3. Составьте опись всех вещей под роспись клиента.
4. Возьмите предоплату за весь срок проживания.
5. Скопируйте паспортные данные клиента или возьмите у него любой другой документ, удостоверяющий личность.
6. Перед выселением гостя тщательно проверьте квартиру, удостоверьтесь в том, что мебель осталась в сохранности.
7. Вне зависимости от того, установлена в квартире дорогая техника или нет, обязательно заключите с арендатором договор краткосрочной аренды. В нем должны присутствовать строки следующего характера: «в  данной квартире будут жить только те лица, чьи имена указаны в договоре». Это избавит клиента от желания пересдать квартиру третьим лицам, а если нет — вы всегда будете иметь основания обратиться в суд. Клиент должен вернуть все вещи в целости и сохранности, в противном случае он обязан будет возместить ущерб.
8. Также следует заранее оговорить время выезда гостя. Это поможет избежать казусных ситуаций, когда новые гости уже стоят на пороге, а предыдущий гость ещё нежно валяется в постели и видит седьмой сон.

Соблюдайте эти простые советы и у вас никогда не будет проблем ни с проживанием в посуточном жилье, ни с его арендой.